Nowa Gazeta Praska

Problem budowy mieszka� od wielu lat nie mo�e znale�� rozwi�zania i mieszka� buduje si� zdecydowanie za ma�o i za drogo. Ostatnia obietnica budowy trzech milion�w mieszka� nie zosta�a zrealizowana. Brak jest jasnego i prostego systemu skierowania �rodk�w finansowych, w tym z bud�etu pa�stwa, na ten cel. Osiedla mieszkaniowe z wielkiej p�yty i stara zabudowa miejska wymaga systemowego i finansowego wsparcia ze strony Pa�stwa i �rodk�w unijnych. Z kolei nowa Ustawa Sp�dzielcza stwarza szereg zagro�e� dla mieszka�c�w dom�w sp�dzielczych. Chc� je tutaj przedstawi�.

Bardzo wa�na i konieczna jest zmiana cz�ci zapis�w ostatniej nowelizacji Ustawy o Sp�dzielniach Mieszkaniowych, bowiem niekt�re z nich doprowadz� do upadku sp�dzielni, do strat finansowych mieszka�c�w, a budynki i osiedla zamieni� w slumsy.

Jednemu wi�cej, drugiemu mniej

Pos�owie, a za nimi media, przedstawiaj�c ustaw� koncentruj� si� wy��cznie na sprawie mo�liwo�ci wykupienia mieszka� lokatorskich za symboliczn� z�ot�wk�. Jest to rozwi�zanie oczywi�cie korzystne dla mieszka�c�w posiadaj�cych mieszkanie lokatorskie, ale dla os�b, kt�re zap�aci�y za to samo spore pieni�dze - rozwi�zanie niesprawiedliwe. �eby wyr�wna� t� niesprawiedliwo��, w Ustawie mia� si� znale�� zapis, �e sp�dzielnie obligatoryjnie maj� zwr�ci� pieni�dze tym, kt�rzy przekszta�cili swoje prawo lokatorskie po 2001r. Pos�owie przestraszyli si� odpowiedzialno�ci i wycofali z tego, pozostawiaj�c decyzj� Zebraniu Przedstawicieli ka�dej sp�dzielni. Gdy Zebrania Przedstawicieli wyra�� na to zgod�, b�dzie to z kolei niesprawiedliwe w stosunku do tych cz�onk�w, kt�rzy przekszta�cili mieszkania przed rokiem 2001 z lokatorskiego na w�asno�ciowe, te� p�ac�c niema�e pieni�dze. Teraz pos�owie pracuj�cy nad ustaw�, w gazetach zach�caj� tych mieszka�c�w, kt�rzy wykupili mieszkania przed rokiem 2001, a�eby te� wyst�powali do Sp�dzielni o zwrot wp�aconych pieni�dzy poprzez zwolnienie z wp�at na fundusz remontowy. Z kolei w opinii wielu prawnik�w, w tym m.in. prof. Krzysztofa Pietrzykowskiego, nie ma podstaw prawnych, aby ta grupa sp�dzielc�w mog�a ubiega� si� o zwrot wp�aconych pieni�dzy, bowiem pos�owie o nich zapomnieli i w ustawie takich przepis�w nie ma. Pokrzywdzona jest tak�e grupa tych, kt�rzy kupili od razu mieszkania w�asno�ciowe.

Mamy tu wi�c nast�puj�ce problemy: prawny, r�wnego i sprawiedliwego traktowania mieszka�c�w oraz techniczny. Jednych cz�onk�w zwalnia si� z wp�at za wykup mieszkania daj�c im mo�liwo�� wykupu za symboliczn� z�ot�wk�, drugim daje si� tak� mo�liwo�� w ustawie poprzez rekompensaty, a trzeci� grup� w og�le si� pomija. Nale�y te� przypomnie�, �e �rodki kt�re obie te grupy wp�aci�y na wykupy - zosta�y wykorzystane na remonty budynk�w dla wszystkich cz�onk�w Sp�dzielni. Pos�owie w og�le zapomnieli o kolejnej grupie sp�dzielc�w, kt�rzy obj�li mieszkania w latach 1988-1992. Koszty wykupu tych mieszka� lokatorskich wynosz� wg nowelizacji ustawy po kilkadziesi�t tysi�cy z�otych. Zapomnieli �wiadomie, gdy� dla tej grupy nale�a�oby uruchomi� �rodki z bud�etu pa�stwa.

Problem prawny jest taki, �e w opinii wielu prawnik�w, ta grupa sp�dzielc�w, kt�ra wykupi�a mieszkania do 2001r. nie mo�e otrzyma� zwrotu wp�aconych na wykup �rodk�w w postaci zawieszenia wp�at na fundusz remontowy, bo ustawa tego nie przewiduje. Zapis daj�cy ten przywilej tylko cz�onkom, kt�rzy wykupili mieszkania po 2001r. oznacza nier�wne traktowanie cz�onk�w sp�dzielni i dlatego zdaniem prawnik�w jest niezgodny z Konstytucj�. Jednym s�owem - ca�kowity chaos. S� jeszcze cz�onkowie sp�dzielni, kt�rzy od razu kupili mieszkania jako w�asno�ciowe. Im nikt nie b�dzie wyp�aca� rekompensaty w postaci zwolnienia z wp�at na fundusz remontowy.

Przepis na slumsy

Jest te� powa�ny problem techniczny. Je�eli Zebranie Przedstawicieli zwolni z wp�at na fundusz remontowy tych cz�onk�w, kt�rzy wykupili mieszkania po 2001r. i zwolni tych, kt�rzy wykupili przed 2001r. (do czego namawiaj� tw�rcy nowelizacji), to z czego sp�dzielnie b�d� remontowa� budynki? Ustawa m�wi, �e "oddanie pieni�dzy" ma nast�pi� w formie zwolnienia z wp�at na fundusz remontowy. Przy kwocie przekszta�cenia 40 tysi�cy z�otych, takie zwolnienie mo�e trwa� na wet 50 lat.

W sp�dzielni, kt�r� kieruj� od 14 lat blisko 70% cz�onk�w wykupi�o mieszkania przekszta�caj�c je z lokatorskiego na sp�dzielcze w�asno�ciowe. Je�eli Zebranie Przedstawicieli zwolni obydwie grupy, kt�re wykupi�y mieszkania z wp�at na fundusz remontowy, w�wczas na ten fundusz b�dzie p�aci� zaledwie 30% mieszka�c�w; s�owem - b�d� p�aci� ci, kt�rzy teraz wykupi� lokal za symboliczn� z�ot�wk� oraz ci cz�onkowie, co od razu kupili mieszkanie w�asno�ciowe. To oznacza, �e trzeba b�dzie trzykrotnie podnie�� stawk� funduszu remontowego. Moim zdaniem jest to nierealne, bo osoby z mieszka� lokatorskich to w przewa�aj�cej cz�ci mniej zamo�ni sp�dzielcy. Drugie wyj�cie to rezygnacja z 2/3 zaplanowanych remont�w. Problem ten dotknie szczeg�lnie starsze budynki. We�my dla przyk�adu budynek o 100 mieszkaniach, w kt�rym 70% lokator�w b�dzie zwolnionych z wp�at na fundusz remontowy, bo wcze�niej przekszta�cili mieszkanie. W tym budynku wp�aty b�d� tylko z 30 mieszka�. Czym to si� sko�czy? Degradacj� techniczn�. Bez remont�w domy zaczn� si� zamienia� w slumsy. I jeszcze jedno: do tej pory sp�dzielnia zbiera�a �rodki na fundusz remontowy z wielu budynk�w. Dzi�ki temu mog�a sukcesywnie remontowa� kolejne. Teraz jest to niemo�liwe. �rodki wp�acone w danym budynku maj� by� wykorzystane w tym budynku. To rozwi�zanie doprowadzi do degradacji technicznej dom�w. Jest niesprawiedliwe dla tych dom�w, kt�rych mieszka�cy p�acili na fundusz remontowy sp�dzielni i z ich pieni�dzy zosta�y wyremontowane s�siednie budynki, a ich budynek czeka w kolejce na remont. Teraz tego remontu mo�e si� nie doczeka�.

Spirala zad�u�e�, czyli p�a� za s�siada

W my�l zapis�w ustawy wprowadza si� ewidencj� oraz rozliczenie przychod�w i koszt�w odr�bnie dla ka�dej nieruchomo�ci. Ewidencja to dobre rozwi�zanie. B�dzie pe�na informacja o finansach w danej nieruchomo�ci. Ka�dy mieszkaniec b�dzie wiedzia�, na co p�aci w czynszu pieni�dze i na co one s� wydawane. Ale zasada rozliczania wp�acanych pieni�dzy tylko w danej nieruchomo�ci oznacza, �e dany budynek utrzymywa� si� b�dzie tylko z pieni�dzy wp�acanych przez jego mieszka�c�w. Gdy 10% mieszka�c�w budynku ma zaleg�o�ci czynszowe w op�atach za czynsz i media, to te zad�u�enia b�d� musieli za nich pokry� s�siedzi, a nie jak obecnie - sp�dzielnia. Ustawa ustala, �e gdy rok kalendarzowy ko�czy si� w budynku minusem (a tak mo�e by�, gdy cz�� s�siad�w nie p�aci lub ma okresowe zaleg�o�ci w op�atach) to wynik ujemny trzeba b�dzie pokry� w tym budynku w nast�pnym roku. W jaki spos�b? Poprzez podwy�k� czynsz�w, kt�r� oczywi�cie b�d� ponosi� mieszka�cy, kt�rzy solidnie wnosz� op�aty. To nie koniec. Mieszka�cy mog� skar�y� do s�du zmiany wysoko�ci op�at, p�ac�c do czasu wyroku s�du stare stawki. Dotyczy to wszystkich podwy�ek zar�wno tych, za kt�re odpowiada sp�dzielnia (np. koszty eksploatacji, odpis ma fundusz remontowy), jak i tych, kt�re s� niezale�ne od sp�dzielni tj. podwy�ki op�at za media, podwy�ki podatk�w ustalanych przez miasto itp. Na pierwszy rzut oka taka zmiana wydaje si� korzystna dla mieszka�c�w, ale co b�dzie je�eli kilku mieszka�c�w zaskar�y podwy�k� np. za centralne ogrzewanie wprowadzon� przez SPEC? Skar��cy b�d� p�aci� stare stawki, a SPEC b�dzie domaga� si� nowych. Sp�dzielnia nie pomo�e, bo budynek musi by� rozliczany indywidualnie. Czym to si� mo�e sko�czy�? Nawet wy��czeniem ciep�a.

Ten kuriozalny zapis, odnosi si� tylko do sp�dzielni. We wsp�lnotach, budynkach komunalnych lokatorom r�wnie� przys�uguje prawo odwo�ania si� do s�du w ramach protestu przeciwko podwy�kom, ale do czasu rozstrzygni�cia sprawy lokatorzy wnosz� op�aty w nowym wymiarze.

Tolerancja dla d�u�nik�w

Kolejna zmiana wyd�u�a do 6 miesi�cy okres niep�acenia czynszu, po kt�rym cz�onek mo�e straci� prawo do mieszkania lokatorskiego. Wprowadza to wyj�tkow� tolerancj� dla d�u�nik�w. A poniewa� czynsze rozliczane s� teraz w ramach jednej nieruchomo�ci, to brak cz�ci wp�at powodowa� b�dzie podwy�k� dla tych s�siad�w, kt�rzy czynsz op�acaj�. Nale�y podkre�li�, �e dla budynk�w pozasp�dzielczych okres ten wynosi 3 miesi�ce. Zapis ten jest taki, jakby ustawodawcy zale�a�o na podwy�ce czynsz�w dla p�ac�cych lokator�w.

Hu�tawka na p�

Ustawa nak�ada obowi�zek tworzenia nieruchomo�ci jednobudynkowych bez wzgl�du na to, czy jest to logiczne czy nie. To rozwi�zanie prowadzi� b�dzie do podzia�u plac�w zabaw, parking�w i trawnik�w mi�dzy dwoma budynkami. W jakim celu? Urz�dnicy nie zd��yli, sp�dzielcy zap�ac� Sp�dzielnie zobowi�zuje si� w Ustawie do nabywania nieruchomo�ci, gdy grunt jest prawnie nieuregulowany, przez zasiedzenie. Sam zapis wydaje si� korzystny, ale sp�dzielnia b�dzie musia�a zap�aci� 19% podatku warto�ci nabytego gruntu co oznacza� b�dzie wielomilionowe kwoty, kt�re trzeba b�dzie zap�aci�. Oznacza� to mo�e upadek wielu sp�dzielni, a przecie� obowi�zek regulacji grunt�w i przekazanie ich nieodp�atnie w u�ytkowanie wieczyste sp�dzielni nale�y od wielu lat do obowi�zk�w samorz�du (Urz�du Miasta). Z obowi�zku tego w�adze stolicy wywi�zuj� si� bardzo opieszale i z du�ymi op�nieniami. W my�l nowego prawa teraz ma za to zap�aci� mieszkaniec sp�dzielni.

Albo... albo - czyli kolejny ba�agan

W ustawie okre�lono, �e na zwolnione mieszkania lokatorskie sp�dzielnia og�asza przetarg na ustanowienie odr�bnej w�asno�ci tego lokalu, a jednocze�nie w tym samym punkcie ustala, �e pierwsze�stwo w nabyciu tego lokalu maj� cz�onkowie najd�u�ej oczekuj�cy na mieszkanie. Jak to pogodzi� z obowi�zkiem przetargu? To jest sprzeczno��! Albo troska o sp�dzielc�w bez mieszka� albo przetarg. A co zrobi�, je�li takie zwolnione mieszkanie jest w budynku na gruncie nieuregulowanym i nie mo�na ustanowi� odr�bnej w�asno�ci? Zgodnie z nowelizacj�, nic z tym mieszkaniem nie mo�na zrobi�: ani wyp�aci� pieni�dzy spadkobiercom, ani wystawi� na przetarg w celu ustanowienia odr�bnej w�asno�ci. Nie mo�na te� przekaza� najd�u�ej oczekuj�cemu cz�onkowi sp�dzielni. Bzdura absolutna.

O co tu chodzi?

Prawdziwa intencja uchwalenia zmian jest uj�ta w zapisie art. 26 pkt 1 ustawy. M�wi on, �e po wyodr�bnieniu w�asno�ci ostatniego lokalu w danej nieruchomo�ci (budynku) do tej nieruchomo�ci stosuje si� przepisy ustawy o w�asno�ci lokali. To oznacza, �e z t� chwil� w tej nieruchomo�ci ulega likwidacji sp�dzielnia, a obowi�zkowo powstaje wsp�lnota mieszkaniowa i to niezale�nie od tego, czy mieszka�cy tego chc� czy nie chc�. Nawet je�eli mieszka�cy wol� by� w Sp�dzielni, to musz� za�o�y� w swoim budynku wsp�lnot� mieszkaniow�. Czy to jest demokratyczne?

Zmiany wskazuj�, �e intencj� autor�w nowelizacji z Klub�w PiS i PO nie jest naprawa sp�dzielni mieszkaniowych, lecz ich likwidacja. Oczywi�cie, s� sp�dzielnie, kt�re nie funkcjonuj� najlepiej. Jednak patrz�c na osiedla wida�, �e sp�dzielnie du�o lepiej troszcz� si� o budynki, ich otoczenie i stan techniczny ni� to si� czyni w zasobach komunalnych, a tak�e w wielu wsp�lnotach. Czynsze tymczasem (co potwierdzaj� badania) w sp�dzielniach s� ni�sze. Prawo sp�dzielczo�ci mieszkaniowej nale�y nowelizowa� tak, aby cz�onkowie sp�dzielni w pe�ni czuli si� w�a�cicielami, by mogli uczestniczy� w zarz�dzaniu sp�dzielni�, mie� wgl�d w finanse i decydowa� o jej rozwoju.

Jeszcze raz podkre�lam, �e prawdziwym celem ostatniej nowelizacji Ustawy nie by�a ch�� naprawy sp�dzielni, lecz doprowadzenie do ich likwidacji. Kandyduj� do Sejmu, aby to zmieni�. Program rozwoju budownictwa mieszkaniowego i program odnowy osiedli i rozwoju miast przedstawi� w nast�pnym numerze.

Andrzej P�rolniczak
Od 14 lat prezes RSM "Praga" jednej z najwi�kszych sp�dzielni mieszkaniowych w Polsce, prezes Unii Sp�dzielc�w Mieszkaniowych w Polsce, cz�onek Rady Nadzorczej Zwi�zku Rewizyjnego Sp�dzielni Mieszkaniowych RP, radny Rady Dzielnicy Bia�o��ka w latach 1998-2002 i obecnie, radny Warszawy 2002-2006. Absolwent Wydzia�u Zarz�dzania UW, �onaty, troje dzieci. Kandyduje do Sejmu z listy Lewicy i Demokrat�w.

Lista LiD miejsce 8
M�j program to:

* stworzenie mo�liwie prostych warunk�w prawnych funkcjonowania budownictwa mieszkaniowego a tak�e system�w jego finansowania i kredytowania, w tym budowy mieszka� dla os�b niezamo�nych,

* odnowa osiedli z wielkiej p�yty i starej zabudowy miejskiej, oparta o odpowiednie mechanizmy prawne i finansowe,

* harmonijny rozw�j miast, tzn. budowa mieszka� z infrastruktur� towarzysz�c� (komunikacja, obiekty kultury, wypoczynku i sportu),

* stworzenie wsp�lnie z mieszka�cami dobrej ustawy sp�dzielczej gwarantuj�cej prawa sp�dzielc�w i rozw�j sp�dzielni.

Andrzej P�rolniczak